Agevolazioni prima casa: Entrate, valido accorpamento di tre immobili
> Entrate - guida all'acquisto della casa
> Agevolazioni prima casa - Agenzia Entrate, come evitare la decadenza
Con risoluzione n. 154/E del 19 dicembre 2017 l'Agenzia delle Entrate ha fornito nuovi chiarimenti in merito alle condizioni di accesso alle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa.
In risposta all'interpello di un contribuente, l'Agenzia ha spiegato infatti a quali condizioni è possibile usufruire delle agevolazioni anche per l’acquisto di un nuovo immobile da accorpare ad altri due già posseduti.
Come funziona l'agevolazione prima casa
La normativa prevede una riduzione delle imposte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.
Se il venditore è un privato o un’impresa esente da Iva, saranno dovute l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% e l’imposta ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 50 euro. Se la vendita è soggetta ad Iva, invece, sono dovute l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 200 euro, oltre all’Iva ridotta al 4%.
Anche il contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa può avvalersi del beneficio fiscale, a condizione però che la casa posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Se ciò non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.
Inoltre, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici prima casa, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.
Con la circolare n. 38 del 12 agosto 2005, si è inoltre chiarito che è possibile fruire nuovamente delle agevolazioni per l'acquisto di un alloggio contiguo a quello preposseduto e già oggetto di acquisto agevolato, a condizione che le due unità vengano fuse in una sola.
Sono esclusi dagli incentivi gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Il quesito
L’interpello proviene dalla proprietaria di due appartamenti siti nello stesso immobile, uno ubicato al secondo piano e acquistato usufruendo dell’agevolazione prima casa, l'altro al terzo piano e acquistato senza fruire di agevolazioni fiscali.
L’instante intende ora acquistare, sempre nello stesso immobile, una nuova abitazione, contigua all’altro appartamento sito al terzo piano e sovrastante l’appartamento ubicato al secondo.
Obiettivo dell'interpellante sarebbe richiedere nuovamente le agevolazioni prima casa in quanto il nuovo alloggio sarebbe contiguo a quello oggetto di acquisto agevolato e verrebbe fuso in una sola unità immobiliare.
Il parere dell'Agenzia delle Entrate
La risposta dell'Agenzia conferma l'interpretazione della proprietaria, nonostante il fatto che uno degli immobili preposseduti risulti acquistato senza fruire delle agevolazioni.
Le agevolazioni per tale acquisto non potevano infatti essere richieste, in quanto la contribuente risultava già titolare, al momento della stipula dell’atto di trasferimento, di un altro immobile agevolato e il secondo immobile non risultava contiguo a quello preposseduto, per cui era preclusa la possibilità di avvalersi delle agevolazioni per la fusione dei due alloggi.
In conclusione, l'istante può fruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto del nuovo immobile, a condizione che proceda alla fusione delle tre unità immobiliari e che l'abitazione risultante non rientri nelle categorie A/1, A/8 o A/.
