Entrate: agevolazioni per conferimento aree destinate a urbanizzazione

Con la Risoluzione n. 1/E-2019 l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito all'applicazione delle agevolazioni fiscali relative alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in caso di conferimento e redistribuzione di aree in un Consorzio di urbanizzazione.

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I benefici fiscali di cui all’articolo 32 del Dpr n. 601/1973 - imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale - sono previsti per gli atti di conferimento delle aree dai soggetti consorziati ad un consorzio di urbanizzazione e per gli atti di redistribuzione delle aree dal consorzio di urbanizzazione ai singoli consorziati solo laddove questi indichino la superficie utilizzata per la realizzazione degli interventi e il loro valore venale. Lo ha spiegato l'Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 1/E-2019.

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La risoluzione n.1/E-2019

Il quesito riguarda il Consorzio per l’urbanizzazione costituito tra i proprietari di singoli lotti ubicati in un Comune al fine di attuare, attraverso una serie di atti preventivi e funzionali, il comparto edificatorio per la realizzazione di un piano particolareggiato di iniziativa pubblica.

In particolare sono previsti:

• il conferimento al Consorzio, in assenza di onerosità, da parte dei singoli consorziati della proprietà dei terreni sui quali dovrà essere realizzato il piano di lottizzazione;
• la stipula tra Consorzio ed il Comune della Convenzione per l’attuazione del piano particolareggiato di iniziativa pubblica;
• la redistribuzione ai singoli consorziati dei lotti in base al programma concordato di riassegnazione.

Secondo il presidente del Consorzio, questi atti sarebbero riconducibili all’ambito applicativo del regime di favore previsto dall’articolo 32 del Dpr n. 601 del 1973 (imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale), dal momento che:

• il conferimento eseguito dai consorziati, in assenza di onerosità, viene posto in essere al fine esclusivo di attuare il disegno generale di interesse urbanistico senza alcuna finalità realizzativa ed è propedeutico alla Convenzione da cui dipende la realizzazione dello strumento urbanistico;
• la redistribuzione delle aree dal consorzio in favore dei consorziati comporta una mera riallocazione in assenza di ogni concreta capacità contributiva ulteriore, con una funzione meramente riequilibratice.

In base al comma 88 dell’articolo 1 della legge di Bilancio 2018, si legge nella risposta dell'Agenzia, il trattamento tributario di favore di cui all’articolo 32 del DPR n. 601 del 1973 si applica a “tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi”.

Il regime agevolativo non può essere esteso ad atti che, sebbene genericamente preordinati alla trasformazione del territorio, non abbiano ad oggetto interventi edilizi riconducibili a quelli previsti dalla disciplina individuata dalla legge n. 10 del 1977 e successive modifiche, mentre i benefici sono previsti per le cessioni di aree per la realizzazione delle opere di urbanizzazione connesse all’intervento edilizio, ovvero gli atti aventi ad oggetto la redistribuzione di aree tra colottizzanti.

L'Agenzia conferma quindi che gli atti di redistribuzione di aree tra colottizzanti oggetto del quesito possono beneficiare del regime di favore, in quanto si tratta di trasferimenti effettuati senza intenti speculativi, che svolgono una funzione meramente ripartitoria-distributiva e non una tipica funzione di scambio negoziale, e sono inscindibilmente connessi con la convenzione di lottizzazione in quanto intendono rimuovere gli squilibri patrimoniali derivanti dalla sua attuazione.

Il regime di favore, chiarisce però la risoluzione, si applica solo per la parte delle aree conferite destinata alla realizzazione delle opere di urbanizzazione e a condizione che i conferenti, nei relativi atti di conferimento, siano in grado di individuare la superficie di tali aree e ne indichino distintamente il valore venale.

Le parti di aree conferite e non interessate dalla realizzazione delle opere di urbanizzazione, invece, non potranno beneficiare del trattamento di favore, e i relativi atti saranno soggetti al trattamento ordinario applicabile agli atti traslativi di diritti reali immobiliari.

Pertanto, i trasferimenti delle restanti porzioni di aree saranno soggetti ad imposta proporzionale di registro, da calcolare sulla base imponibile determinata ai sensi degli articoli 43 e 51 del TUR, nella misura proporzionale del 9%, e alle imposte ipotecaria e catastale ciascuna nella misura fissa di 50 euro.

Infine, se il conferente è una persona giuridica che opera nell’esercizio di un’attività di impresa, sono integrati i presupposti soggettivo ed oggettivo che fanno rientrare l’operazione nel campo di applicazione dell’Iva. Conseguentemente, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, gli atti di conferimento sconteranno l’imposta in misura fissa, pari a 200 euro, (ciascuna per ognuna di tali imposte), in applicazione del principio di alternatività di cui all’art. 40 del TUR.

> Risoluzione n.1/E-2019

Photo credit: Alessandro