Quali sono i trend di crescita della rete degli immobili logistici?
L'emergenza Covid-19 sta accelerando la trasformazione degli immobili logistici in protagonisti delle moderne supply chain e in asset sempre più strategici per gli operatori del settore.
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Aumenta la complessità dei network logistici per far fronte al boom dell'eCommerce registrato durante la pandemia, con appena il 14% degli operatori che utilizza solo una tipologia di magazzino fra quelli di stoccaggio, di prossimità con e senza stock e i fulfillment center, e ben il 47% che integra tutte e quattro le modalità per le proprie attività.
La sfida dell'omnicanalità e l'esigenza di una presenza più capillare sul territorio spingono l'evoluzione dei magazzini di prossimità e dei fulfillment center, considerati in aumento nelle aree urbane da oltre il 40% delle aziende esaminate. E nei pressi dei centri urbani nasce il micro-fulfillment center, una nuova tipologia di magazzino in cui le operazioni di prelievo sono spesso automatizzate e integrate con il trasporto nell'ultimo miglio.
La necessità di garantire la sicurezza dei lavoratori e allo stesso tempo la continuità del business portano a un ripensamento degli spazi e delle attività più critiche in termini di rischio di assembramento, come le attività di ricevimento e allestimento ordini e quelle di ufficio. Cresce la spinta all'automazione, che ormai riguarda diverse aree del magazzino, dallo stoccaggio (secondo il 71% dei rispondenti) all'allestimento (59%) e allo smistamento degli ordini in entrata (47%) e in uscita (71%).
Si diffondono tecnologie e soluzioni che migliorano l'efficienza energetica e l'impatto ambientale dei magazzini. Le soluzioni più adottate riguardano l'illuminazione, come le lampade LED e la sensoristica per la riduzione dei consumi, pari al 34% delle tecnologie utilizzate e impiegate nell'88% degli immobili logistici censiti, e i sistemi per la movimentazione e automazione, come i carrelli con batterie agli ioni di litio e la ricarica delle batterie in alta frequenza, che sono il 17% del totale e sono presenti nel 35% degli immobili logistici. Le tecnologie di maggior interesse in prospettiva sono quelle per l'impiantistica (26%) e il green building (23%). Nel 38% degli edifici logistici esaminati si ricorre a fonti di energia rinnovabile oltre al mix nazionale, prevalentemente fotovoltaico in autoconsumo (57%) e acquisto da fonti rinnovabili certificate (36%).
Sono questi i risultati dell'indagine sull'evoluzione degli immobili logistici realizzata dell'Osservatorio Contract Logistics "Gino Marchet" della School of Management del Politecnico di Milano.
"Sostenibilità, logistica 4.0 e omnicanalità stanno profondamente cambiando l'impostazione dei network logistici e dei singoli nodi, i magazzini, con un impatto sulle scelte di localizzazione e di impiego delle diverse tipologie di immobili, la nascita di nuovi concept di magazzino e la riqualificazione degli immobili in un'ottica di efficienza energetica e minor impatto ambientale. Sono trend che erano già in atto prima che scoppiasse la pandemia e a cui l'emergenza ha dato ulteriore visibilità e accelerazione, soprattutto per quanto riguarda la riprogettazione delle singole aree funzionali e l'automazione delle attività per garantire la sicurezza dei lavoratori", ha affermato Marco Melacini, direttore scientifico dell'Osservatorio Contract Logistics.
Come cambiano gli immobili logistici
Gli operatori del settore stanno rispondendo alla crescente complessità e capillarità dei network logistici integrando nelle loro attività le diverse tipologie di magazzino. Solo il 14% usa soltanto un tipo di magazzino – magazzino di stoccaggio, di prossimità con o senza stock e fulfillment center -, il 22% impiega due tipologie, il 17% ne adotta tre e ben il 47% utilizza tutte e quattro le modalità di magazzino.
Come punto di allestimento prevale il magazzino di stoccaggio, indicato dal 90% del campione, seguito dal magazzino di prossimità (65%), dal negozio (56%) e dal fulfillment center (35%), ma quest'ultimo e il magazzino di prossimità sono le tipologie con le prospettive di crescita più interessanti (rispettivamente saranno utilizzati dal 56% e dall'88% del campione). L'omnicanalità entra nelle attività di magazzino, con una tendenza crescente alla condivisione del fulfillment center (dal 57% attuale al 67% futuro).
Dove sono situati i magazzini
La quasi totalità delle aziende coinvolte nella Ricerca dall'Osservatorio sceglie di collocare il magazzino in una location dedicata (92%), anche se in prospettiva cresce l'interesse per l'opzione parco logistico (41%). Le ragioni principali dietro alla scelta di una location dedicata sono la disponibilità dell'area (indicata dal 63% del campione), la vicinanza ai punti di consegna (59%), i costi di locazione (55%), la vicinanza ai siti dei fornitori o ad altri siti dell'azienda (41%) e la qualità della manodopera (33%).
Il parco logistico viene scelto per la maggiore flessibilità degli spazi (47%), la migliore accessibilità alla rete autostradale (43%) e ferroviaria (39%) e la presenza di servizi di Facility Management (37%).
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Omnicanalità e progettazione dei magazzini
Il trend che sta maggiormente influenzando la progettazione dei magazzini è l'omnicanalità, che ha un impatto particolarmente evidente sulle attività di:
- allestimento ordini (secondo il 53% del campione),
- spedizione (53%), smistamento in entrata (24%) e in uscita (38%),
- cross-docking (35%),
- sui servizi a valore aggiunto (38%).
Il secondo trend più rilevante è l'automazione, che riguarda prevalentemente lo stoccaggio degli ordini (secondo il 71% dei rispondenti), ma si sta diffondendo anche nelle fasi di allestimento (59%) e smistamento degli ordini in entrata (47%) e in uscita (71%), oltre che nelle attività di ricevimento (26%), spedizione (21%).
"Le imprese considerano l'automazione un prerequisito per essere competitivi nel lungo periodo, le riconoscono la capacità di poter gestire diverse unità di carico e un certo grado di scalabilità e flessibilità, ma restano dubbiose sulla possibilità di poter adattare le soluzioni automatizzate a edifici esistenti", ha dichiarato Elena Tappia, Direttore dell'Osservatorio Contract Logistics.
Un'altra tendenza significativa è l'attenzione alla sostenibilità sociale. Si diffondono sistemi di sensoristica per la prevenzione di incidenti e soluzioni per il miglioramento dell'ergonomia, che trovano applicazione soprattutto nelle attività più critiche in termini di assembramento come il ricevimento (50%), l'allestimento (50%) e la spedizione degli ordini (35%), le attività di ufficio (38%) e i servizi a valore aggiunto (35%).
Efficienza energetica e impatto ambientale
L'Osservatorio ha mappato quasi 3 milioni di metri quadri di magazzini e ha analizzato 19 tipologie di soluzioni per il risparmio energetico utilizzate negli immobili logistici per migliorarne l'efficienza energetica e l'impatto ambientale.
Le soluzioni per l'illuminazione sono le più diffuse, presenti nell'88% degli edifici logistici e pari al 34% delle proposte mappate. Seguono i sistemi di movimentazione e automazione, che sono il 17% delle soluzioni e sono presenti nel 35% degli edifici, fra i quali emergono la ricarica ad alta frequenza dei carrelli (nel 44% degli immobili, nel 24% in ottica futura) e le batterie agli ioni di litio (18%), che sono anche la tecnologia più in crescita (29% in futuro), seguiti da sistemi per il recupero dell'energia, usati nel 21% degli edifici (12% in futuro), e i sensori per la riduzione dei consumi (6%, il 15% in futuro).
Le soluzioni di impiantistica sono il 14% del totale, sono diffuse nel 41% degli edifici logistici e vedono al primo posto il fotovoltaico in autoconsumo, presenti nel 35% degli immobili, mentre crescerà l'impiego di pannelli solari per la produzione di energia elettrica (attualmente nel 18% dei magazzini, nel 24% in prospettiva) prospettico), sistemi smart di climatizzazione (dal 18% al 24%) e di soluzioni per la raccolta e il riutilizzo delle acque piovane (dal 9% al 18%).
Fra le altre soluzioni di risparmio energetico sono interessanti quelle di green building, pari al 13% del totale, che hanno il più alto potenziale di crescita (il 23% in prospettiva) dopo l'impiantistica (26%) e prima dei sistemi di movimentazione e automazione (21%) e illuminazione (21%). Chiudono le soluzioni per la gestione dei materiali (10%) e le strategie operative (12%).
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